22.07.2024
Информация по созданию товариществ собственников жилья (ТСЖ)
предназначена для оказания практической помощи жителям муниципального образования город Петергоф при создании товариществ собственников жилья.
V. Формирование повестки дня голосования.
Целесообразно при создании ТСЖ одновременно провести два собрания:
Первое – собрание собственников, на котором будут приняты решения, связанные с созданием товарищества;
Второе – собрание членов ТСЖ, на котором будет выбран председатель, правление, ревизионная комиссия ТСЖ.
VI. Обязательные вопросы для вынесения на голосование общего собрания собственников:
1) выбор лица, председательствующего на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, секретаря общего собрания, лиц, осуществляющих подсчет голосов;
2) расторжение договора управления с действующей управляющей организацией (также можно указать конкретное наименование и ИНН управляющей организации);
3) выбор способа управления многоквартирным домом – управление товариществом собственников жилья;
4) создание товарищества собственников недвижимости (жилья);
5) утверждение Устава товарищества собственников недвижимости (жилья);
6) вступление в товарищество собственников недвижимости (жилья);
7) утверждение размера платы за жилое помещение;
8) утверждение лица, уполномоченного от имени собственников помещений многоквартирного дома уведомить организацию, ранее управлявшую домом, орган жилищного контроля, Государственную жилищную инспекцию Санкт-Петербурга о принятом на собрании решении в течение 5 рабочих дней.
9) утверждение лица, уполномоченного от имени собственников помещений многоквартирного дома, подать в ИФНС России по г. Санкт-Петербургу заявление о государственной регистрации юридического лица при создании товарищества собственников недвижимости (жилья).
Также целесообразно рассмотреть вопрос возмещения расходов, связанных с созданием товарищества, утвердить порядок извещения собственников помещений о проведении общих собраний, а также вопросы, связанные с «прямыми платежами» за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям.
VII. Обязательные вопросы для вынесения на голосование общего собрания членов товарищества:
1) Выбор лица, председательствующего на общем собрании членов товарищества собственников недвижимости (жилья), секретаря общего собрания, лиц, осуществляющих подсчет голосов.
2) Избрание правления товарищества собственников недвижимости (жилья).
3) Избрание председателя правления товарищества собственников недвижимости (жилья) из членов правления.
4) Избрание ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников недвижимости (жилья). Проект повестки дня включается в сообщение о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Необходимо учитывать, что принимать решения, не включенные в повестку дня, не допускается.
5) Подготовка проекта Устава ТСЖ.
Устав товарищества собственников жилья согласно ч. 2 ст. 135 ЖК РФ принимается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.
Устав товарищества собственников жилья должен содержать сведения о: - наименовании, включающем слова «товарищество собственников жилья», - месте нахождения, предмете и целях деятельности товарищества; - порядке возникновения и прекращения членства в ТСЖ; - составе и компетенции органов управления товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов; - составе и компетенции ревизионной комиссии (компетенции ревизора) товарищества; - порядке и объеме информации о деятельности товарищества, которые имеют право получать члены ТСЖ и не являющиеся членами ТСЖ в многоквартирном доме (данный порядок не должен противоречить положениям Жилищного кодекса Российской Федерации); - порядке созыва общего собрания членов ТСЖ; - сроке полномочий правления товарищества и председателя правления; - сроке и порядке созыва правления товарищества.
Уставом товарищества может (не обязательно) быть предусмотрено:
- срок деятельности ТСЖ;
- порядок выбора председателя ТСЖ: общим собранием собственников либо членами правления товарищества;
- порядок уведомления членов товарищества о проведении общего собрания;
- установление количества голосов при принятии решений правлением товарищества (уставом возможно установить только свыше простого большинства голосов, в меньшую сторону не допускается);
- цели образования и расходования специальных фондов.
Важно помнить, что предел компетенции ТСЖ ограничен его уставными целями, в связи с чем в Устав товарищества не могут быть внесены вопросы, не относящиеся к компетенции товарищества.
В Устав не могут быть внесены положения устанавливающие:
- штрафы (за курение, невыполнение требований председателя, за парковку на газоне, порчу имущества товарищества и пр.).
- ограничения пользования общим имуществом, ущемляющие права членов товарищества и собственников, не являющихся членами товарищества;
- порядок начисления платы за коммунальные услуги;
- иные положения, противоречащие нормам Жилищного кодекса Российской Федерации, иных нормативных правовых актов.
VIII. Созыв общего собрания собственников
Общее собрание собственников может быть проведено в форме: - очного голосования; - заочного голосования; - очно-заочного голосования. Инициатор общего собрания собственников обязан уведомить иных собственников о проведении общего собрания не менее, чем за 10 дней до даты проведения собрания.
Уведомляются все собственники как физические, так и юридические лица.
В случае, если общее собрание в форме совместного присутствия (очное) не набрало необходимый кворум, то может быть проведено собрание в заочной форме.
Рекомендуется проводить собрание в форме очно-заочного голосования.
Сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Собрание в очно-заочной форме состоит из 2 частей: очной и заочной.
О проведении каждой формы голосования (сроки и место проведения, адрес направления решений собственников) необходимо указать в сообщении.
При размещении сообщения на информационных досках необходимо составить акт, подтверждающий такое размещение (также при наличии возможности целесообразно сделать фотосъемку мест размещения сообщения с указанием даты размещения).
Данные действия необходимы для подтверждения надлежащего уведомления собственников, в случае обжалования процедуры проведения собрания.
IX. Проведение общего собрания, оформление протокола
В соответствии с сообщением о проведении собрания проводится очная и заочная части голосования. Количество собственников, принявших участие в очной части голосования фиксируется в списке лиц, участвовавших в голосовании.
Итоговые данные по голосованию фиксируются в протоколе собрания. Общее собрание в форме заочного голосования осуществляется путем заполнения решений (бюллетеней).
В ходе проведения заочного голосования инициатор общего собрания путем поквартирного обхода предоставляет собственникам помещений решения (бюллетени) и обеспечивает их передачу по адресу подведения итогов заочного голосования.
При голосовании количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
В голосовании могут участвовать собственники самостоятельно, так и через представителей. Полномочия представителя удостоверяются доверенностью (заверена нотариально или в соответствие с требованиями п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ). В отношении несовершеннолетних голосует один из родителей (опекунов).
8. Решения общего собрания оформляются протоколом. Требования к оформлению протокола установлены приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр.
Протокол общего собрания составляется в письменной форме, подписывается лицом, председательствующим на общем собрании, секретарем общего собрания, а также лицами, проводившими подсчет голосов.
Если председательствующий и счетная комиссия не выбраны, то в протоколе указываются лица, фактически проводившие подсчет голосов, протокол подписывается инициатором общего собрания.
В соответствии с ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ протокол должен быть подписан всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие решений о создании товарищества и утверждении его устава.
Подлинник протокола с приложениями (решения собственников, реестр собственников и пр.) подлежит в течение 10 дней направлению инициатором в адрес товарищества (управляющей организации), а товарищество (управляющая организация) в течение 5 дней обязано передать их в адрес Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга.
Решения общего собрания доводятся до собственников путем размещения информации в общедоступных местах.
X. Расторжение договора управления с управляющей организацией.
В целях расторжения договора управления с управляющей организацией и истребования технической документации на МКД уполномоченному собранием лицу необходимо в течение 5 рабочих дней направить уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения (протокола).
Кроме того, необходимо направить в адрес Государственной жилищной инспекции Санкт- Петербурга заявление о внесении изменений в реестр лицензий.
Необходимо учитывать, что срок начала управления МКД товариществом зависит от порядка расторжения договора управления домом.
После издания приказа об исключении МКД из реестра лицензий Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга уведомит ТСЖ о дате начала управления домом (не ранее государственной регистрации ТСЖ).
